Ley 13512 derogada .
Rige el Nuevo Código Civil y Comercial de propiedad horizontal
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
CAPITULO 2
Facultades y obligaciones de los propietarios
ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
CAPITULO 3
Modificaciones en cosas y partes comunes
ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
CAPITULO 4
Reglamento de propiedad horizontal
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
CAPITULO 5
Asambleas
ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
CAPITULO 6
Consejo de propietarios
ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
CAPITULO 7
Administrador
ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
CAPITULO 8
Subconsorcios
ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
CAPITULO 9
Infracciones
ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
CAPITULO 10
Prehorizontalidad
ARTICULO 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.
ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
ARTICULO 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
TERRENO: En primer lugar los condominios comparten el terreno donde se encuentra construido el edificio, de ahí que los departamentos sean en general más económicos que las casas.
CIMIENTOS: 0 sea la base del edificio que, se encuentra bajo tierra.
MUROS MAESTROS.- Pueden caracterizarse como tales aquellos que cubren las columnas los que de ningún modo pueden ser afectados por el copropietario de tal modo que ponga en peligro la estructura del edificio. Por ello existe la prohibición absoluta de demolerlos, aunque formen de la unidad individual ya que su desaparición puede dar lugar a la desaparición total del inmueble. Conforme al art. 5 de la ley en análisis esta prohibido “toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o de las partes comunes”. Sentado este principio de abstención por parte del copropietario de afectar estos muros maestros, se le agrega otra obligación de no hacer en la mencionada norma que consiste en la prohibición de “cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas de las del conjunto”. Esta prohibición no está relacionada en modo alguno con la seguridad del edificio, sino mas bien con un problema de estética, de modo tal que la facultad de decorar la unidad no se extienda al frente, presentando diversidad de colores, materiales, etc… Sin perjucio de lo expuesto, la facultad que tiene el consorcio de exigir esa modificación del frente del edificio no puede llegar a extremos tales como el de evitar la presencia de acondicionadores de aire, por ejemplo una inflexibilidad de esta naturaleza evidenciaría un ajercicio abusivo del derecho que le confiere el artículo 5 de la Ley 13.512 y difícilmente tendría la posibilidad de prosperar ante la justicia.
Así por ejempo la jurisprudencia: “el impedimento de uso de la fachada u otro bien comun para la instalación de acondicionadores pueder privar al interesado de un alegítima prerogativa de mejor goce y uso de su propiedad, por eso, la conducta de quien lleva a cabo esta instalación n opuede juzgarse arbitraria ni asimilable a quien cambia por sí un tramo de la fachada, en su forma, color o decoración por una mera predilección estetica” (Cámara Nacional Cibil Sala B Abril 4-975 FD 64-97) y luego la misma sala y en el mismo caso sienta un criterio que puede considerarse el lógico y justo en la interpretación del artículo 5 en análisis, sentenciando: “En la apreciación de la quiebra de los valores estéticos debe procederse con criterio riguroso, para resolver en contra de quien hizo la colocación (en el caso se refiere a un aparato de aire acondicionado), solo cuando ella rompe groseramente y sin alternativa la armonía del conjunto, tanto mas cuando la proliferación de esas instalaciones determine una modificación en la apreciación de esos valores”. Del mismo modo la colocación de antenas ha sido materia de discusión judicial, siendo cada vez menos frecuentes este tipo de planteos habida cuenta no solo la proliferación de los aparatos de aire acondicionado y antenas de televisión.
TECHOS: Los techos del inmueble también son partes comunes y los copropietarios deben contribuir a su manutención y conservación. Estos no deben confundirse con las azoteas las que normalmente son de uso común, sin perjuicio de que sean de uso exclusivo por el hecho que solo una unidad de vivienda tenga acceso al mismo. Ese sería un caso de una parte de propiedad común y uso exclusivo.
PATIOS: Estos también son partes comunes, pese a que normalmente son de uso exclusivo al titular de la vivienda con acceso al mismo. El hecho de que el dueño de la vivienda con acceso pueda tener el uso exclusivo, el hecho de no tener la propiedad del mismo en un ciento por ciento, impone restricciones a ese uso y goce, por Io que en principio y como regla básica deberá respetar espacio destinado a patio, en ese estado, sin posibilidad de techarlo transformando un nuevo ambiente. Asimismo tampoco tendría derecho a cerrarlo por medio de un toldo, en la medida que por medio de ello, obtenga el mismo beneficio que un techo, dejándolo cerrado permanentemente. Asimismo normalmente el patio destinado generalmente a unidades de la planta baja tienen como función la entrada de aire y luz a la unidad con acceso al mismo, de tal modo que el cerramiento del patio común constituiría no solo una violación (del articulo 2 sino también una franca infracción a normas municipales en la materia.
SOLARES: Entendiendo que la palabra solar puede asimilarse a los balcones, que al igual que los patios, son propiedad de todo el consorcio con uso exclusivo por parte del propietario. Del mismo modo en el caso analizado precedentemente el propietario con acceso exclusivo al balcón no puede cerrarlo herméticamente, transformarlo en una nueva habitación, sin perjuicio de que se permiten la colocación de protectores de balcones, como así también la colocación de toldos de Iona o materiales impermeables, en la medida que mantenga la armonía del frente. Así por ejemplo el consorcio no podría oponerse a la colocación de un protector de balcón en la medida que el mismo fuere pintado del mismo color que las barras del balcón, pero si seria atendible su queja si se pretende decorarlo de tal modo que afecte la armonía del frente. Del mismo modo respecto de los toldos .existe una norma municipal que prevé que los toldos de un mismo edificio tienen que ser del mismo color o con las mismas guardas de colores en su caso, definiendo tal elección el primer copropietario que coloca el toldo.
PORTICOS, GALERIAS Y VESTUARIOS COMUNES: Sobre ellos no hay dificultad. Sin duda aquí la ley se refiere a los palieres y el hall de entrada cuyo carácter común no da lugar en líneas generales a ningún tipo de dificultad. Respecto de los pórticos entiendo que la ley se refiere a puertas que existen dentro de los pasillos o dentro del hall o pasillo de entrada ya que la puerta I de entrada la menciona mas adelante como de uso común. ESCALERAS Y PUERTAS I)E ENTRADA: No existe dificultad alguna para determinar que las escaleras son de uso común Io mismo que las puertas de entrada. Respecto de las puertas de entrada, la modalidad de mantenerla cerrada permanentemente, pese a la existencia de portero electrico, y la molestia que significa no poder utilizarlo, si la mayoría de los copropietarios ha dispuesto como medida de seguridad que se mantenga cerrada en forma permanente, no tendrían los eventuales perjudicados de la medida, derecho de reclamo alguno, ya que la jurisprudencia ha entendido que no altera el carácter común de la puerta de entrada y constituye una forma de reglamentar su uso, potestad que se encuentra en manos de la mayoría de los copropietarios.
Sin perjuicio de Io expuesto, la restricción que impera en la mayoría de los edificios destinados a oficinas de no poder acceder a los mismos fuera de determinado horario o bien determinados días, como domingos y feriados constituiría una restricción excesiva por parte de los copropietarios y en detrimentos de ellos, por Io que pese a ser una costumbre generalizada tal restricción, la posibilidad de acceder dentro del horario prohibido con total libertad ha sido autorizado judicialmente. En este caso la restricción mencionada va mas allá de una mera reglamentación, siendo sin duda una verdadera y grave restricción al dominio que en forma alguna puede ser tolerada por la justicia.
LOCALES E INSTALACIONES DE SERVICIOS CENTRALES:Su carácter de común resulta indiscutible. Normalmente las discusiones suscitan en la hora de determinar el carácter común o exclusivo de una canearía a fin de contribuir a repararla. Ese punto será materia de examen en puntos sucesivos.
UNIDAD DESTINADA AL ALOJAMIENTO DEL PORTERO Y PORTERIA: Normalmente en los edificios que sobrepasan los tres pisos y poseen ascensor se construye una vivienda destinada al portero y su familia, conviviendo en consecuencia el mencionado dentro del edificio. La unidad correspondiente al portero es propiedad común pero de uso exclusivo del referido portero por todo el tiempo que dure la relación laboral.
Cada propietario es en consecuencia en la proporción, que le corresponda condominio de la unidad de vivienda correspondiente a la portería.
TABIQUES O MUROS DIVISORIOS DE LOS DISTINTOS DEPARTAMENTOS:Aquí la ley aclara sobre el carácter de comunes (.a aquellos rnuros divisorios quo sin llegar a ser muros maestros separan dos departamentos. En consecuencia esos tabiques son comunes de todos los copropietarios y no solamente de los departamentos linderos, por Io que su conservación y reparación estará a cargo de todos los copropietarios y no solamente de los departamentos linderos, es Io que ha dejado bien aclarado la ley en ese punto al declararlo dentro de las partes comunes.
ASCENSORES, MONTACARGAS Y EN GENERAL TODOS LOS ARTEFACTOS O INSTALACIONES EXISTENTES EN BENEFICIO COMUN: Es indiscutible el carácter de común de los elementos mencionados quedando a cargo del reglamento de copropiedad o aún del reglamento interno del edificio pormenorizar el uso de los mismos. Normalmente la rnayor afectación respecto de los ascensores sobreviene cuando algún propietario o inquilino se muda, ya sea traiga o lleve muebles. Es conveniente fijar en el reglamento de copropiedad un horario adecuado y razonable para efectuar mudanzas, arbitrando además un sistema de sanciones para aquel que en ocasión de mudarse dañe los bienes de propiedad común.
SOTANOS Y TERRAZAS: Dentro del mismo artículo se indica el carácter da común de los sótanos y terrazas, permitiendo que los consorcistas pacten Io contrario. De modo tal que si el reglamento nada dice al respecto tanto sótanos como terrazas son de uso común. Cuando en un sótano se construyen bauleras, las mismas son de uso exclusivo del propietario, que generalmente accede a ellas con la compra de su unidad de vivienda, adquiriendo la baulera como unidad complementaria. Fuera del lugar afectado a la baulera de uso exclusivo el resto es de propiedad común. Pero como normalmente el sótano es el lugar donde están algunos o todos los servicios centrales los copropietarios no pueden utilizarlo para guardar todas aquellas cosas que no le entran en la vivienda, ya que el espacio es necesario para una adecuada atención del servicio de higiene y aseo periódico, por Io que ese uso común del sótano debe ser convenientemente reglamentado a fin de evitar abusos y situaciones enojosas.
Respecto de las azoteas, pueden verse como se indica arriba afectadas al uso exclusivo del propietario de la vivienda que tiene acceso a la misma. De no verse afectada por tal derecho es de uso común de todos los consorcistas, los que podrán tender la ropa y colocar antenas. Cabe aclarar que la enunciación precedente no as taxativa, esto es limitativa al número de los elementos. que se consideran comunes en un edificio, Muy por el contrario la ley dice que la enunciación del artículo 2 es meramente ejemplificativa pudiendo considerarse comunes otros elementos no contemplados por la ley. En una actitud muy inteligente la ley arbitró los medios necesarios para que por extensión se consideren comunes otros elementos no conocidos o no inventados al tiempo del sancionamiento de la ley y que pudieren ser incluidos automáticamente.
Gracias a esta indicación hoy día puede considerarse colectiva a la antena colectiva valga la redundancia.
En general.
En el Código Civil, en los artículos 2611 y siguientes y bajo el título “de las restricciones y límites del dominio” el codificador sentó reglas genéricas referentes al tema en estudio. Velez Sarsfield fundamenta dicha normativa en la nota al artículo 2611 expresando: “las restricciones al dominio privado en mira de salvar otros derechos de las propiedades contiguas … y agrega estas disposiciones no tienen en realidad otro objeto que el de determinar los limites en los cuales deben restringirse el ejercicio normal del derecho de propiedad, o de conciliar los intereses opuestos de los propietarios vecinos”.
De este modo puede decirse que en general los vecinos de distintos inmuebles tienen ciertas limitaciones legales al ejercicio de su derecho de propiedad, el que podemos resumir genéricamente en Io siguiente:
I ) Excavaciones en terreno propio: Conforme al artículo 2615 el propietario de un inmueble no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno de modo tal que puedan causar la ruina en el terreno vecino, ya sea afecte a la construcción en sí como a sus plantaciones o causare desmoronamiento de tierra.
2) Caída de materiales o elementos: Conforme al artículo 2616 el propietario debe mantener su inmueble de modo tal que de caerse algún elemento o material de el no dañen a vecinos o transeúntes. interpretando esta norma con las que regulan la responsabilidad civil en general artículo 1109, 1113, de Código Civil ya que en el caso de causar algún daño por elemento caído de su propiedad el dueño deberá responder por daños y perjuicios salvo que probare que medio parte de la víctima o la de un tercero por el cual no deba responder (artículo 1113) ya que en el caso el dueño responde por el vicio o riesgo de la cosa, sin que la ley requiera para su sanción relación de causalidad entre el hecho y la voluntad del sujeto. Por ello la colocación de macetas, maceteros, maceteros pesados, u otros objetos, en balcones en realidad constituyen un riesgo para su dueño, ya que si se desprenden de sus lugares, aun sin mediar voluntad alguna, ponen en cabeza de propietario todas las consecuencias de la responsabilidad Civil. Mas aun, cuando caen cascotes o escombros de construcción ya sea al e,.<terior del edificio o patios internos o vecinos, ya que deben arbitrarse los medios necesarios para evitar tales perjuicios.
3) Humo, calor, olor, ruidos, etc.: El Código Civil reformado por la ley 17.711, indica que el límite a las molestias que se ocasionen a los vecinos por el humo, olor, calor, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares no deben exceder la normal tolerancia, aunque el productor de dichas molestias tenga autorización administrativa para funcionar. En cuanto a la solución o resolución de estos conflictos, el artículo 2618 intenta contemporizar la producción industrial en general con la tranquilidad o calidad de vida de los linderos, dejando en manos del juzgador el imponer una indemnización de daños y perjuicios al infractor con la continuidad de tales molestias- o bien hacerlas cesar. Asimismo agrega una regla muy justa y de gran ayuda para dilucidar tal cuestión: la prioridad del uso.
4) Pozos, cloacas, acueductos, materias corrosivas: El artículo 2621 del Código Civil prohibe la construcción de “pozos, cloacas, letrinas, acueductos, que causen humedad, establos, depósitos de Sal, materias corrosivas … o fabricas en empresas peligrosas a la seguridad, solidez, y salubridad del edificio o nocivas a los vecinos” debiendo guardar las distancias a los muros medianeros que indique la reglamentación.
5) Aguas estancadas: El articulo 2625 del Código Civil prohibe al dueño de un inmueble tener “aguas estancadas”, que emanen de sus inmuebles olores o causen filtraciones en los inmuebles vecinos, como tampoco hacer trabajos que transmitan a las cases vecinas gases fétidos o perniciosos para la salud en general.
6) Arboles: Los árboles deben plantarse a tres metros de las medianeras y los arbustos a un metro. Si bien en general en los balcones o patios interiores no hay arboles, es bueno conocer esta norma, para conocer los derechos de todo el consorcio respecto de sus vecinos linderos. Conforme al artículo 2629 Código Civil, en caso de que las ramas de los arboles se extendiesen sobre las propiedades vecinas, el vecino tiene derecho a solicitar que las mismas se corten y si fuesen raíces, podrá cortarlas por si mismo.
7) Ventanas en medianeras: Reza el artículo 2654 que ningún propietario podrá abrir ventanas en la pared medianera sin consentimiento del condominio y agrega la nota al mencionado artículo que ni aun con “vidrio incrustado en marco que no pueda abrirse’. Y el artículo 2658 completa el concepto diciendo que no puede tenerse “vistas del previo vecino” por medio de ventanas, balcones, “u otros voladizos”, sino a menos de tres metros de la línea divisoria. También esta prohibida la vista oblicua sobre la propiedad ajena sino con 60 cms. de distancia.
En particular: Si bien algunas de las restricciones precedentemente indicadas resultan poco imaginables para un edificio dividido en propiedad horizontal, es bueno tener un conocimiento genérico de las mismas, para resolver cuestiones análogas que pueden suscitarse entre los vecinos concordantemente con las soluciones del Código Civil, cuando dichas cuestiones no están contempladas por los reglamentos internos. Véase por ejemplo el tema del humo, que puede asimilarse perfectamente a la prohibición expresa o tácita de hacer el tradicional asado tanto en los balcones como en los patios interiores.
Asimismo la prohibición de abrir ventanas en los muros medianeros o bien en paredes que dan a patios interiores resulta interesante por que puede suscitarse alguna cuestión sobre el particular y es conveniente saber si hubo violación de la Ley. A estas restricciones genéricas cabe sumarle restricciones especiales que surgen de la Ley 13.512, y que son las siguientes:
Está prohibido a los copropietarios efectuar “innovaciones o modificaciones” que afecten la seguridad del edificio a los servicios comunes.
Queda claro en consecuencia que el derecho de modificar la unidad de cada consorcista no es absoluta, sólo está prohibida cuando afecte la seguridad del edificio (por ejemplo destrucción parcial de medianeras) o afectare los servicios comunes (obstruya cañerías de distribución de aguas en general). La Ley limita en consecuencia esta restricción sacrificando un mero interés personal al interés conjunto, pero existan reglamentos de copropiedad que limitan aun mas los supuestos legales de modo tal de oponerse a cualquier tipo de modificación, afecten o no a los servicios comunes o bien la seguridad del edificio. Entendiendo que una cláusula que impidiera cualquier tipo de modificación interna en la unidad habitacional, por la prohibición en si misma, y con ninguna función respecto del conjunto y consecuentemente impidiera mejorar la calidad de vida o comodidad de su propietario, sería susceptible de revisión judicial.